היכן כדאי לרכוש קרקעות?

היכן כדאי לרכוש קרקעות?

הפשרת קרקעות

אחת לכמה שנים זה קורה. הביקוש למגורים באזור המרכז גדל, ונדמה שבקרוב אוזלים שטחי המגורים, כך שהפשרת קרקעות חקלאיות נראית קרובה מתמיד וכך רכישת קרקעות להשקעה היא אופציה עתידית.

סוחרי הקרקעות החקלאיות יוצאים בשיווק מסיבי של קרקעות ומציעים עסקה מפתה: רכישת קרקע חקלאית תמורת כמה עשרות אלפי דולרים בשולי העיר.

עכשיו מגיע תור ההמתנה להפשרת הקרקע ושינוי ייעודה למגורים, אשר יקפיצו את ערכה בשוק ויניבו לרוכשים תשואה של עשרות או מאות אחוזים.

כך הפכו הקרקעות החקלאיות לאפיק השקעה רציני, ומי שרוכש אותם הם לא רק אנשים פרטיים המעוניינים לגור בקרקע אלא גם כאלה שעושים זאת לצורכי השקעה.

באחרונה נראה כי אווירת הקרנבל החקלאי חוזרת לאופנה, ובגדול.

הביקוש למגורים בערי המרכז, השרון והשפלה, והפרסומים על אודות מצוקת קרקעות וצמצום במלאי הדירות באזורי הביקוש עושים את שלהם גם בשוק הקרקעות החקלאיות.

לא, זה לא שהפכנו בן לילה לאיכרים בנשמה, אלא התקווה שכל הירוק הזה ממש תכף עתיד להפוך לנדל"ן למגורים.

גל התעוררות חדש

"אנחנו נמצאים כיום בתחילתו של תור הזהב של הקרקעות החקלאיות," טוען יוחנן אס, המנכ"ל והבעלים של רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב. "הקרקעות החקלאיות היו בבחינת דב שנם את שנת החורף שלו ב- 5 השנים האחרונות.

מיד לאחר גל התעניינות מצד חברות בנייה ומשקיעים ברכישת קרקעות חקלאיות להשקעה  בסוף שנות ה- 90 הענף נכנס לתרדמת.

בשנה האחרונה אני מתחיל להרגיש התעוררות שהולכת וגוברת, בעיקר בתחום הקרקעות להשקעה.

כחלק מכך לא מעט גופים רוכשים קרקעות בשטחים גדולים של 100 דונם ומעלה, עושים פרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש), מחלקים את הקרקע לשטחים של דונם או שניים ומציעים למשקיעים קטנים."

אס אינו היחיד שמריח את הפוטנציאל הנדל"ני הטמון בקרקע הירוקה. רבים מהעוסקים בתחום מכירת הקרקעות חשים בחודשים האחרונים בגל התעניינות, הן מצד משקיעים ישראלים והן מצד תושבי חוץ.

התעוררות לביקוש אדמות חקלאיות

"בחצי השנה האחרונה אנחנו מרגישים שיש התעוררות לביקוש בכל מה שקשור לאדמות חקלאיות," אומר רוני ניסים אקוקה, הבעלים של דורלנס נדל"ן, המתמחה בנדל"ן באזור השרון הצפוני.

"נכון לעכשיו העניין מתמקד בסוגיית המגורים – הפונים מנסים לברר אם הקרקעות יופשרו, כאשר מוקד ההתעניינות הוא קרקעות שטווח התכנון בהן הוא יחסית קרוב ושנמצאות כבר בתהליך של שינוי תוכנית הבנייה."

נראה כי ההתעניינות בקרקעות חקלאיות נפוצה לא רק בקרב מי שמחפש השקעה לטווח ארוך. יותר ויותר סוחרי קרקעות מדווחים על התעניינות הולכת וגוברת לרכוש קרקעות חקלאיות על ידי תושבי חוץ.

אלה רוכשים את הקרקע כסוג של "מתנה ציונית" לנכד שנולד או לבר המצווה, כסמל לאחיזה ויישוב הארץ בעתיד.

"התעניינות מורגשת בחודשים האחרונים וגוברת ככל שמתקרב הקיץ," מספר ניסים אקוקה, "פנו אלינו לא מעט תושבים מארצות הברית,קנדה וצרפת,כאשר ההתעניינות היא יותר לרכישה 'אידאולוגית' של להשאיר חותם בארץ ישראל.

ההתעניינות היא בקרקעות שסביב כביש 4 ואזור עוטף זיכרון והרצועה המקבילה למעגן מיכאל.

"לדברי אקוקה, מאחר שמדובר ב"רכישות אידאולוגיות," הדרישה היא בעיקר לשטחים קטנים של 1- 2 דונם, כאשר הרבה פעמים מדובר בתינוק שנולד או בבר מצווה, כאשר הרעיון הוא שעד שיגדל הנער תופשר הקרקע למגורים ותהיה ברשותו קרקע לבנייה בארץ הקודש.

"לאחרונה קיבלנו גם פנייה מתושבת דטרויט, ששאלה אם אפשר להציב בשטח דגל או שלט שקשור להנצחה משפחתית," הוא מספר.

בנוסף, נרשם ביקוש ער לנחלות חקלאיות בשטחים של 10 דונם מצד משקיעים מארצות הברית ומצרפת, תוך כוונה להקים בעתיד אחוזות מפוארות בשטחים הללו.

להביא בחשבון עורקי תנועה

תשואות של מאות אחוזים על רכישת קרקע חקלאית היא עסקה מפתה. שינוי ייעודה למגורים עשוי להכפיל או לשלש את ערכה באחת.

מדובר בסכומי השקעה נמוכים לעומת רכישת קרקע למגורים, כאשר טווח המחירים נע בין 10 אלף דולר לדונם באזור מרוחק.

בעל סיכויים נמוכים להפשרה בטווח הנראה לעין, ל- 50 -60 אלף דולר באזור מבוקש, שבו זמינות הקרקע לבנייה נראית בטווח הקרוב.

במקרים קיצוניים של קרקעות במיקום מבוקש עשוי המחיר להגיע גם ל- 70 או 80 אלף דולר לדונם.

"המצב כיום הוא שכל קרקע המאושרת למגורים, ונמצאת במשולש חדרה מודיעין אשדוד נחטפת," מסביר מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב.

"מדובר בהשקעה שנחשבת כיום לטובה," הוא מוסיף, "אם אתה ממפה את המדינה כיום, אתה מגלה שעתודות הקרקע במרכז הולכות ומתמעטות, ויש כיום ביקוש גבוה ותכניות עתידיות באזור באר יעקב, לוד, נס ציונה ובין ראשון לציון וגדרה." אזור נוסף הרווי בקרקעות חקלאיות הוא אזור השרון.

יש גם סיכון

מכירת קרקעות

מי שמנסה לחזות את העתיד בהפשרת הקרקעות לא יכול שלא להביא בחשבון גם צירי ועורקי תחבורה מתוכננים.

"השלב הבא הוא ללכת למקומות עם אופק של פיתוח, למשל לאורך כביש ,4 שם להערכתי יופשרו קרקעות רבות בטווח של 5-10 שנים מהיום," מעריך יוחנן אס.

להערכתו, "לאדמות יכין חק"ל, הנמצאות מול המושבים בני ציון לכיוון תל מונד ומרכז השרון, אופק חיובי. בין היתר בשל העובדה כי בסמוך מתוכנן כביש הרוחב ,551 שיחבר בין כביש החוף לכביש ."6 כמו כן מציין אס גם את אזור המושבים געש, יקום, גן ירק, ואזור מזרח עמק חפר.

למרות הפיתוי הרב, רכישת קרקע חקלאית עלולה להיות הרפתקה ששמורה לספקולנטים.

לצד המחיר הנמוך של הקרקע, קיימים גם לא מעט סיכונים. מדובר בעסקה עם מרכיב ספקולטיבי משמעותי, המשתנה מעסקה לעסקה.

איש לא יכול לערוב לרוכש כי הקרקע אכן תופשר בטווח הנראה לעין, ואם תופשר, אכן תופשר למגורים.

ההפשרה תלויה במידה רבה בצרכיה של הרשות המקומית, הוועדה המקומית לתכנון הבנייה, וועדות התכנון המחוזיות, הנגזרות ממדיניות התכנון של תכניות המתאר הארציות.

כך שבפועל נתונים בעלי הקרקעות במידה רבה לחסדיהם של הגופים הללו. דוגמה בולטת לכך היא תכנית המתאר המחוזית תמ"מ 3/21 שאושרה לאחרונה וייעדה קרקעות חקלאיות רבות לשטחים ירוקים ולשטחי נופש מטרופוליני במחוז המרכז.

התכנית, שגררה תביעות בהיקף מיליארדי שקלים נגד הוועדות המקומיות, הותירה בעלי קרקעות רבים מאוכזבים, עם קרקע שהפשרתה למגורים לא התממשה. וזוהי רק דוגמה אחת.

לדברי זיו מאור, מחבר הספר "לרכוש דירה בלי להיפגע" ומתמחה בתחום הנדל"ן, "לפני שאתם ממהרים לרכוש את פיסת הקרקע, שעל פי ההבטחות תיתן לכם תשואה של עשרות ומאות אחוזים

כדאי שתשאלו את עצמכם אם אכן ההפשרה תגיע בתוך שנה ואפשר יהיה למכור את המגרש ב-200 אלף דולר.

מהי ייעודה של הקרקע?

אם זה אכן כך, מדוע מוכן המוכר להסתפק ב- 40 או 50 אלף דולר? לו הייתם במקומו לא הייתם מוכרים את המגרש, או לפחות הייתם מעלים את מחירו.

לכן, אפשר להניח שהמוכר אינו בטוח שההפשרה תתרחש במהרה. גם אם הוגשה תכנית לרכישת קרקעות להשקעה  לוועדת התכנון, אישורה יכול להימשך שנים.

ייתכן כי הוועדה תחליט שלא לאשר את התכנית. גם צילומי אוויר מרשימים של החלקות בצמוד לשכונות של וילות יוקרתיות הם חסרי משמעות.

העובדה כי יש בנייה במקום אין פירושה כי השטח שמבקשים למכור לכם מיועד לבנייה ולא לשימוש אחר."

יחידת קרקע בסיסית היא לרוב בשטח העולה על 250 מ"ר, על כן יש לרכוש שטח שהוא יותר מכפול על מנת להגיע למצב שניתן לבנות על השטח הנרכש יחידת דיור אחת," מסביר עו"ד שוב.

בנוסף, אם ייעודה של הקרקע שונה מחקלאות לבנייה רוויה, יש להביא בחשבון שקיים סיכוי לא מבוטל שיהיו לכם שותפים נוספים שאינכם מכירים כלל, בין אם בדירה עצמה כאשר מדובר בשטח קטן, ובין אם בבניין מגורים שלם.

לוודא קידום ההפשרה

שיקול נוסף שיש להביא בחשבון, במיוחד בשלב קביעת התמורה בעסקה, הוא היטלים ואגרות של הרשות המקומית, הכרוכים ברכישה קרקעות להשקעה.

כך למשל, היטל השבחה המוטל על הקרקע בעקבות הליכי ההפשרה.

"היטל ההשבחה לבדו מחושב לפי 50% מערך ההשבחה. עם זאת, מועד התשלום אינו מועד ההפשרה כי אם מועד המימוש,כלומר הבנייה על הקרקע (הוצאת היתר בנייה) או מכירתה (מועד חתימת החוזה)", מסביר עו"ד שוב.

לעניין המצב התכנוני של הקרקע, עו"ד צבי שוב ממליץ לפני כל התקשרות "לוודא כי אכן מקודמת תכנית שמטרתה הפשרתן של הקרקעות, ככל שהתכנית בשלב תכנוני מתקדם יותר, כך עולה הביטחון כי אכן הקרקע תופשר בקרוב.

ישנה חשיבות לאופן התייחסותה של הרשות לתכנית, אם היא מברכת על היוזמה להפשרת הקרקעות או לא. אישור של הוועדה לקרקעות חקלאיות ושטחים פתוחים אינו מספק בפני עצמו כדי להבטיח שהקרקע אכן תופשר," הוא מסביר.

פייסבוק
גוגל+
טוויטר
לינקדאין
וואטסאפ
אימייל
הפשרת קרקעות

טיפים נוספים​

למידע נוסף, ולתיאום פגישה התקשרו 03-7754012, או השאירו פרטים: