קניית קרקע חקלאית – האם תמיד מדובר בהשקעה מוצלחת?

בתקופה שבה שוק הנדל”ן צובר תאוצה, רבים נשאבים לרעיון של קניית קרקע חקלאית. אולי גם אתם נתקלתם לאחרונה במודעות מפתות הקוראות לכם להצטרף למהלך הזה? אך כמה מאיתנו באמת מבינים את הפינות המורכבות של רכישה כזו? האם הסיכונים והפוטנציאל של הקרקע החקלאית שברשותכם נחשפים בפניכם במלואם?

בחברת קרקעות ישראל, אנו לא רק מומחים בתחום קניית קרקעות חקלאיות, אלא גם מתמחים בליווי עסקאות נדל”ן מהסוג הזה, עם ניסיון עשיר והבנה עמוקה של השוק והסיכונים הכרוכים בו.

מה היא קרקע חקלאית?

כל קרקע בישראל מסווגת בסוג ייעוד מסוים שמשפיע על השימושים המותרים בה ועל המבנים שניתן להקים עליה. קיימים סוגי ייעוד ושימושים שונים הנגזרים מתכניות המתאר הארציות ומתכניות המתאר המחוזיות.

בין הסוגים הידועים יותר (והמבוקשים יותר) מכירים הרוב את הקרקע המסווגת למגורים, עליה ניתן להקים מבנה, או מבני מגורים. אולם, קיים סיווג נוסף המייעד קרקעות לשימושי חקלאות בלבד. על קרקעות אלה אסור כל שימוש אחר מלבד פעילויות חקלאות. למרות מגבלות אלה הפכה בשנים האחרונות קניית קרקע חקלאית להשקעת נדלן נפוצה ומבוקשת.

מאפייני קניית קרקע חקלאית

השקעה באמצעות קניית קרקע חקלאית כרוכה בעיקרה באיתור קרקע בייעוד שימוש לחקלאות, רכישתה במחיר אטרקטיבי, יישום פעילויות ומהלכים להפשרתה לבנייה ולבסוף מכירתה תוך יצירת רווח נאה או הוצאה לפועל של פרויקט הבנייה.

 2 נקודות עיקריות שהופכות קניית קרקע חקלאית להשקעה כדאית

1. מחיר הקרקע החקלאית

הבחירה בקניית קרקע חקלאית מתחילה ונגמרת במחיר שלה. מדובר באדמה נטו, שערכה נקבע על פי מיקומה. לכן, חשוב לבדוק אם ישנם תכניות תשתיות שעלולות לשנות את ערכה, כמו כבישים או קווי רכבת. קרקע הממוקמת ליד אזורים מיושבים יכולה להיות בעלת פוטנציאל גבוה להפשרה, דבר שמעלה את ערכה. כאשר ההיצע מוגבל והביקוש גבוה, הפשרה צפויה להתרחש במהירות.

2. תשואה על ההשקעה בקרקע חקלאית

למרות שקרקעות חקלאיות אינן מספקות תשואה מיידית כמו נכסי נדל”ן אחרים, הן עדיין מהוות אפיק השקעה אטרקטיבי למשקיעים בעלי כוח כלכלי וסבלנות. עם תהליך ההפשרה ההולך ונהיה יותר פשוט ומהיר באזורים בעלי ביקוש גבוה, משקיעים יכולים לראות תשואה משמעותית בתוך זמן קצר יחסית, מה שהופך את ההשקעה למשתלמת במיוחד.

משמעות הפשרת קרקע חקלאית

משמעות הפשרת הקרקע היא שינוי ייעודה מחקלאות למגורים, על פי רוב. ברגע שייעודה של הקרקע שונה בהצלחה הרי שניתן לעשות בה שימושים רווחיים הרבה יותר שמעלים באופן דרמטי את שוויה.

בשלב זה עומדות בפני המשקיע שתי אפשרויות: האחת, מכירת הקרקע תוך השאת רווח משמעותי ואילו האחרת, ייזום פרויקט המגורים, הקמתו ומכירתו בשלב מאוחר יותר בתקווה לרווחים משמעותיים אף יותר.

הסיכונים בקניית קרקע חקלאית

לצד הסיכויים לרווחים אטרקטיביים חשוב לזכור כי אין השקעה וודאית וחסרת סיכון. שני הסיכונים המרכזיים והמשמעותיים ביותר הכרוכים בקניית קרקע חקלאית נוגעים לסיכוי התממשות תהליך ההפשרה.

קיימות קרקעות חקלאיות רבות שסיכוייהן להיכנס אי פעם לתהליך הפשרה הוא קלוש ביותר. השקעה בקרקעות כאלה נחשבת כהשקעה לא טובה בעליל. כמו כן, ישנן קרקעות חקלאיות רבות בעלות סיכויים סבירים להיכנס לתהליך הפשרה, אולם אין וודאות לגבי עיתוי התהליך.

מדובר בעיקר בקרקעות שמוגדרות בתוכניות מתאר מחוזיות כקרקע צמודת דופן לבינוי ולתשתיות קיימות.

5 בדיקות חיוניות לפני רכישת קרקע חקלאית

1. בחינת מיועד הקרקע תחת תוכנית תמ”א 35 – מומלץ לבדוק את המיועד התכנוני של הקרקע על פי תוכנית תמ”א 35. קרקעות שמיועדות לפיתוח עירוני נחשבות לבעלות פוטנציאל גבוה יותר להפשרה.
2. סקירת תוכניות המתאר המקומיות והמחוזיות – בדיקת תוכניות אלה תאפשר להבין לאילו מטרות תכנוניות מיועדת הקרקע – האם למגורים, משרדים, חנויות, אזורי נופש או תשתיות תחבורה. הבדיקה נעשית באמצעות מערכת המידע הארצית באתר משרד הפנים, וחשוב להכיר את מספר החלקה והגוש.
3. מיקום הקרקע והיחס לרשות המקומית – חשוב לבדוק את עמדת הרשות המקומית כלפי הקרקע ואת היקף הקרקעות הזמינות לבנייה תחת ניהולה. יש לבדוק גם האם ישנם הסתייגויות לשינוי ייעודן של הקרקעות החקלאיות.
4. האם קיים הסכם שיתוף בין בעלי הקרקע – בדיקת קיומו של הסכם שיתוף בין בעלי הקרקע יכולה להעיד על אינטרס משותף לקדם תוכניות ופרויקטים שיגבירו את ערכה.
5. וידוא כי הקרקע היא פרטית – חשוב לוודא שהקרקע היא קרקע פרטית, שכן רכישת קרקע פרטית מקנה בעלות מוחלטת ואפשרות לרישום בטאבו.

הדרך הבטוחה להשקעה עם קרקעות ישראל

קניית קרקע חקלאית היא השקעה רבת פוטנציאל, אך דורשת הבנה מעמיקה וגישה מקצועית. חברת קרקעות ישראל, עם הניסיון והמומחיות שלה, מציעה לכם לא רק ליווי אישי ומקצועי בתהליך הרכישה, אלא גם ניתוח מעמיק של כל האפשרויות והסיכונים. מהמיקום האופטימלי של הקרקע ועד לכדאיות ההשקעה לטווח הארוך, אנו כאן כדי להבטיח שההחלטה שלכם תהיה מושכלת ומבוססת.

בחברת קרקעות ישראל, אנו מאמינים שהלקוחות שלנו הם שותפים לדרך, ואנו מחויבים להצלחתכם. פנו אלינו עוד היום, ונעזור לכם להגשים את חלומכם להשקעה מוצלחת בשוק הנדל”ן.