הרבה אנשים מתקשרים למשרדנו עם סיפור דומה, הם אומרים שהם בדיוק חזרו מנסיעה על כביש כזה או אחר ובזווית העין קלטו שלט המציע קרקע חקלאית למכירה ושמדובר בהשקעה מבטיחה ביותר.
עשרים הדקות הבאות בשיחה בדרך כלל מוקדשות להסבר של מה זה בכלל אומר קרקע חקלאית ומה ההבדלים בינה לבין קרקע אחרת ואיך כל העניין יכול להיות רווחי לאדם שמתגורר בכלל בעיר הגדולה ללא שום קשר לחקלאות.
ובכן בדיוק למטרה זו נכתבה הכתבה הבאה, אנו נשתדל להציג כאן סיכום ברור וענייני לגבי כל האספקטים הבסיסיים בתחום ההשקעות בשטחים שהינם קרקע חקלאית למכירה במטרה להקל על אנשים פרטיים אשר אינם מכירים את התחום אך כן מחפשים מקום להשקיע בו את כספם למטרת רווח כספי משמעותי בעתיד.
מה המשמעות של קרקע חקלאית?
קרקע חקלאית היא קרקע המשמשת בעיקר לפעולות חקלאיות או כאזורים ירוקים פתוחים, בניגוד לקרקע שמיועדת לפרויקט בנייה. בשנים האחרונות, הדרישה הגדולה לאדמות בנייה בישראל יצרה מגמה להפשרת קרקעות חקלאיות למטרות בנייה, מה שאינו תהליך מהיר או פשוט.
אף על פי שההמרה של קרקע חקלאית לקרקע לבנייה יכולה להיות תהליך ארוך ומורכב, רבים מרגישים שזו הזדמנות להשקעה שמצפה להפיק תשואה בעתיד.
המלצה מאיתנו: אם אתם מחפשים קרקע חקלאית למכירה, כדאי להעדיף קרקע בבעלות פרטית. זאת בשל הסיכון הקיים ברכישת קרקע שהיא בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, אשר עלולה להגביל את הזכויות שלכם על הקרקע. במקרים בהם הקרקע בבעלות המנהל, היא למעשה נחכרת ולא נמכרת, כשה”מכירה” היא למעשה השכרה לתקופה של כ-49 שנים.
קרקע חקלאית למכירה – איך זה עובד?
כל שטחי האדמה במדינת ישראל הינם בעלי יעוד מסוים אשר מגדיר בצורה ברורה למדי באיזה אופן ניתן לנצל אדמה זו. לדוגמא באזור הר הכרמל נמצא פארק הכרמל שכל השטח שלו מוגדר כשמורת טבע, משמע קרקע זו מיועדת לשימור ואסור לבצע שום שינויים בה.
לעומת זאת כל שטחה של סגולה בפתח תקווה מוגדר כאזור תעשייה מה שאומר שיעוד הקרקע הבלעדי הינו למסחר ותעשייה, מיותר לציין שאסור לבנות מבני מגורים באף אחד מאזורים אלו אלא רק בשטחים המוגדרים כמיועדים למגורים ומיותר כפליים לציין שערך שטחים המיועדים למגורים ותעשייה גבוהה משמעותית מקרקע המיועדת לחקלאות.
הפשרת קרקעות חקלאיות
לאורך השנים, במיוחד במדינה כמו ישראל אשר בה תוחלת החיים גבוהה, נוצר צורך בשטחים נוספים לבנות עליהם בתי מגורים ולכן לעיתים נוצר הצורך לבצע הליך המכונה הפשרת קרקע – משמע שינוי יעוד של קרקע X לקרקע המיועדת לבניה בשביל לאפשר בניית יחידות דיור על קרקע זו.
ההליך מלווה ככלל בזינוק משמעותי בערך הקרקע המדוברת וזו הסיבה שאנשים מתעניינים ומחפשים קרקע חקלאית למכירה! כמובן שלא כל קרקע חקלאית תופשר ולכן יש צורך במחקר איכותי בשביל להעריך פוטנציאל של קרקע חקלאית למכירה מסוימת לעבור שינוי יעוד.
השקעה בקרקע חקלאית למכירה – יתרונות וחסרונות
| יתרונות | חסרונות |
|---|---|
| מחיר כניסה נמוך יחסית לקרקעות בייעוד מגורים או מסחר. | היעדר ודאות – אין התחייבות שהקרקע תעבור הפשרה, גם לא לאחר שנים. |
| פוטנציאל תשואה גבוה במקרה של שינוי ייעוד הקרקע לבנייה. | היעדר תשואה מיידית – הקרקע לא מניבה הכנסה פסיבית (כמו שכירות). |
| נדירות והיצע מוגבל – מלאי הקרקעות הפרטיות בישראל מצטמצם, מה שמעלה את ערכן לאורך זמן. | בירוקרטיה מורכבת – תהליכי שינוי ייעוד ארוכים ולעיתים גם בלתי צפויים. |
| השקעה סולידית שלא תלויה בבורסה או תנודתיות יומית. | סיכון להסדרה עתידית או הפקעה – במקרים בהם יש תכנון תשתיות לאומיות בשטח |
לכן, השקעה בקרקע חקלאית למכירה מתאימה בעיקר למשקיעים סבלניים, שמבינים את הפוטנציאל – אך גם מודעים לסיכונים.
למי השקעה בקרקעות חקלאיות היא הכי מתאימה?
הנדל”ן הישראלי הוא אחד השווקים המתוחכמים ביותר, ומחיריו הבלתי פוסקים לעלות יכולים להרחיק את המשקיע המתחיל. כשמחפשים אפשרות אחרת, קרקעות חקלאיות מצטיינות כהזדמנות להיכנס לשוק הנדל”ן בהשקעה הגיונית יותר מבחינת ההון ההתחלתי.
השקעה בקרקע חקלאית היא לא רק פחות יקרה אלא גם מצריכה סבלנות לטווח הארוך. היא מושלמת למשקיע המוכן להשקיע זמן ומחשבה, להבין את הסיכונים ולהיות סבלני. מי שמחפש השקעה לטווח קצרצר, עליו לחשוב שוב.
בשוק ההשקעות, ככל שהתשואה הצפויה גבוהה יותר, כך הסיכון הצפוי גבוה יותר. לכן, משקיעים בקרקע חקלאית אמורים להיות מודעים לסיכונים ולהכיר היטב את השוק בו הם משקיעים.
איך לסנן קרקע למכירה בצורה נכונה?
כמו שציינו לא כל קרקע חקלאית למכירה היינה השקעה בטוחה, יש מספר קריטריוני על שיכולים להעיד רבות לגבי כדאיות השקעה של קרקע למכירה מסוימת ואנו ממליצים לא להתעלם מהם.
1. המיקום והקרבה לאזורים מיושבים
דבר ראשון מומלץ לוודא שהשטח המדובר אכן נמצא קרוב לאזור מיושב, עניין זה חשוב מכיוון שרשויות מקומיות ועיריות אינם ככלל מפשירות שטחים חקלאיים באמצע שום מקום אלא רק באזורים הסמוכים לבנייה קיימת על מנת להמשיך את העיר בצורה זורמת.
קרקע למכירה אשר ממוקמת רחוק עלולה להמתין עשרות שנים רבות לפני שיעודה ישתנה – אם בכלל.
2. תוכניות מתאר בבחירת קרקע חקלאית למכירה
דבר שני מומלץ לוודא שהשטח הרלוונטי מופיע בתוכניות מתאר מקומיות וארציות, קרקע למכירה אשר מופיעה בתכניות מתאר הינה קרקע שכבר נלקחה בחשבון כשטח שאמור לשנות יעוד בעתיד.
3. בדיקת תוכניות התשתית הארציות
דבר שלישי חשוב מאוד לוודא שאין תוכנית ארצית להעביר בשטח כביש או קו רכבת או כל מערך תשתית משמעותי אחר. היו מקרים בהם קרקע חקלאית למכירה אשר נרכשה על ידי משקיעים הולאמה על ידי המדינה לצורך סלילת כביש מהיר.
זו היא סיטואציה שוברת לב אשר הייתה בקלות יכולה להימנע על ידי עיון פשוט בתכניות המתאר הארציות של שטחים אלו.
קרקע למכירה יכולה להיות השקעה מצוינת אך חשוב מאוד לעשות שיעורי בית ולוודא שהפוטנציאל אכן קיים בשביל להימנע מאי נעימויות בעתיד.
קרקע חקלאית להשקעה – למה לצפות?
כאשר רוכשים קרקע חקלאית להשקעה צריך להבין שזו השקעה לטווח הארוך, קרקע חקלאית למכירה כחלק מהשקעות נדלן השונות הופכת לכזו מהרבה סיבות אך בטח ובטח שלא בגלל שמחר כבר אפשר לבנות עליה!
אם זה היה המצב הבעלים שלה לא היה מוכר אותה בסכומים האלה.
קרקע חקלאית להשקעה יכולה להיות רווחית ביותר – לא נדיר שמדובר במאות אחוזים מעל סכום הרכישה אך סבלנות בהחלטת תהיה ערך הכרחי אצל המשקיע מכיוון שההליך הינו פרוצדורה ביורוקרטית אשר עלולה להיות מתסכלת ולערוך זמן רב.
6 טיפים להשקעה חכמה
כדי להשקיע בקרקע חקלאית בצורה אחראית ורווחית, חשוב לגשת לתהליך עם ידע, זהירות וליווי מקצועי.
הנה כמה טיפים שיכולים לעשות את כל ההבדל:
- בדקו בעלות ורישום בטאבו
העדיפו קרקעות פרטיות עם בעלות מלאה ורישום מסודר על שמכם – לא חכירה ממנהל מקרקעי ישראל. - בדקו את הקרבה לעיר
ככל שהקרקע קרובה יותר לאזורי מגורים קיימים, כך הסיכוי להפשרה בעתיד גבוה יותר. - בדקו תכניות מתאר מקומיות וארציות
ודאו שהקרקע מופיעה בתוכניות הפיתוח העתידיות – מה שמעיד על כוונה לשנות את ייעודה. - זהרו מתשתיות מתוכננות
בדקו שאין תכנונים לסלול בשטח כביש, רכבת או תשתית שתפגע בשווי הקרקע או בזמינותה. - היעזרו באנשי מקצוע
שמאי מקרקעין, עורך דין ומומחים לנדל”ן חקלאי – כולם חיוניים לבחינה מקצועית של הקרקע לפני רכישה. - השקיעו דרך גוף אמין ומנוסה
חברות מנוסות בתחום כמו “קרקעות ישראל” בודקות לעומק כל קרקע לפני הצעתה ללקוחות – וחוסכות לכם סיכונים מיותרים.
קרקע חקלאית למכירה – איפה לחפש?
בהנחה והחלטתם שזה אפיק השקעה המתאים לכם אז מגיע השלב להתחיל ולחפש קרקע חקלאית למכירה.
כמות ההצעות בשוק לא קטנה וזה יכול להיות תהליך ארוך ומתסכל לעבוד מול מוכרים פוטנציאליים אשר לכל אחד יש אג’נדה בפני עצמו.
אחת האפשרויות הינה להשתמש בשירותים של חברה המתמחה באיתור קרקע חקלאית למכירה כמו חברת קרקעות ישראל, עניין זה יבטיח שהקרקע הרלוונטית הינה איכותית ובעלת פוטנציאל השקעה גבוהה מכיוון שהעניין נבדק על ידי מקצוענים הבקיאים בתחום.
ללא קשר באיזו אופציה תחליטו לבחור, אנו ממליצים לכם לזכור את ההמלצות שצויינו בכתבה זו ומאחלים לכם בהצלחה בתהליך מציאת קרקע חקלאית למכירה ובתהליך שינוי יעודה.
אם אתם מחפשים קרקע חקלאית למכירה והזדמנות להשקעה בלתי נשכחת, זו העת ליצור איתנו קשר. אתם יכולים להיות המרוויחים הבאים בשוק הקרקעות!
שאלות ותשובות נפוצות על קרקע חקלאית למכירה
לפני רכישה, חשוב לבדוק:
– למי שייכת הקרקע – פרטית או של רשות מקרקעי ישראל
– מה הייעוד החוקי שלה בתוכנית המתאר
– האם יש סיכוי סביר לשינוי ייעוד בעתיד (הפשרה)
– האם הקרקע רשומה בטאבו על שם המוכר
– אם יש מגבלות כמו הפקעות, תשתיות מתוכננות או עיקולים
קרקע בבעלות פרטית נרכשת ומועברת בטאבו לבעלות הקונה – מה שמקנה יותר ביטחון ובעלות אמיתית.
לעומת זאת, קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל לרוב ניתנת בחכירה (למשל ל-49 שנה) ואינה תמיד מקנה זכויות קנייניות מלאות.
ממש לא. יש קרקעות שמיועדות להישאר חקלאיות או לשימור. רק קרקע שקרובה לאזורים מיושבים, מופיעה בתוכניות מתאר לפיתוח, ונמצאת באזור אסטרטגי – עשויה לעבור הפשרה בעתיד.
כי לא כל הקרקעות שוות באותה מידה.
המחיר משתנה לפי:
– מיקום הקרקע
– סיכויי הפשרה
– רישום בטאבו
– קרבה לתשתיות ולבנייה קיימת
– היסטוריית תכניות פיתוח באזור
אם הקרקע היא בבעלות פרטית מלאה – כן. הקרקע תועבר על שמך בטאבו כחוק.
אם הקרקע היא למכירה מרשות מקרקעי ישראל – לרוב אין רישום מלא בטאבו, אלא זכויות חכירה מוגבלות בלבד.
הדרך הבטוחה היא להיעזר בחברה מנוסה שמבצעת בדיקות מקצועיות: תכנוניות, שמאיות ומשפטיות.
חברת “קרקעות ישראל” מציעה אך ורק קרקעות שבדקה לעומק – כך שהרוכשים מקבלים נכס אמיתי עם פוטנציאל ברור, שקיפות מלאה וליווי אישי עד לרישום הקרקע.
