קרקע חקלאית: עקרונות ההשקעה

קרקע חקלאית עקרונות ההשקעה המושכלת

מדינת ישראל של שנת 2015 הינה תמהיל עירוני ברובו המורכב מקבוצה של מטרופולינים וערים עוטפות הנמצאות במצב צמיחה מתמיד. ביניהם ניתן למצוא מושבים, שטחי קרקע חקלאית, שמורות בר, יערות ובעיקר הרבה מאוד מדבר.

לצופה מן הצד עלול להראות מוזר איך מדינה שהוקמה על עקרון החלוציות ועיבוד האדמה הגיעה למצב ש-92% מתושביה מתגוררים בשטחים עירוניים, אך האמת הינה שאין שום מסתורין בעניין.

בשנים טרם הקמת המדינה החזון היה ברור. צעירים יהודים אידיאליסטים היו רוכשים קרקעות חקלאיות מבעליהם המקומיים ומקימים עליהם גלעיני התיישבות אשר דרכם היחידה לכלכל את עצמם התבססה על עיבוד קרקע חקלאית לצורך מחייה ומזון. בכך בעצם החקלאות הפכה למעיין אידאל שסביבו התבסס עקרון ההתישבות.

העקרון עבד, מדינת ישראל הוקמה ואוכלוסייתה החלה לגדול בקצב מואץ. מה שהיה בעבר גלעין התיישבות המתבסס על עיבוד קרקע חקלאית הפך למושב אשר החל לייצא את תוצרתו לחלקיה האחרים של הארץ, מה שהיה מושב הפך לעיירה אשר חלק נרחב מאוכלוסייתו כבר לא היו חקלאים עובדי אדמה אלא אנשי מקצוע הסיפקו שירותים שונים לתושבים ומה שהיו עיירות הפכו לערים אשר התפתחו במהרה וסיפקו מוסדות השכלה מרכזיים וכלכלתם התבססה לחלוטין על מסחר ושירותים.

כמו בכל העולם הערים הגדולות היוו מוקד משיכה משמעותי לצעירים ברחבי הארץ אשר השתוקקו לחוות את ההווי העירוני ולנצל על תום את מוקדי התרבות, ההשכלה והפנאי בערים ואשר היו פחות נפוצים במושבים הקטנים.

כמו כן אנשים רבים כבר אינם ראו את עתידם בעיבוד קרקע חקלאית אלא חיפשו לעסוק בתחומי עניין אחרים, גם העולים הרבים אשר הגיעו למדינת ישראל לאחר הקמתה היו ברובם בעלי רקע עירוני.

וכך ככדור שלג מתגלגל במורד ההר הגענו לימינו, שנות ה-2000, אך אין לראות במצב כישלון או תהליך של איבוד ערכים! מדובר בהצלחה כבירה למדינה צעירה אשר בזמן קצר עברה תהליך מעורר השראה מלהיות פרובינציה אשר עיסוקם המרכזי של תושביה הינו עיבוד קרקע חקלאית למדינה מתקדמת בעלת אחת מתעשייות ההייטק והרפואה מהמתקדמות בעולם.

כמובן שהתהליך הזה גרם למספר שינויים בולטים בתחומים רבים ואנו נתמקד ברלוונטי לנו – יעוד הקרקע במדינת ישראל, או ליתר דיוק קרקע חקלאית (אז, עכשיו ובעתיד).

קרקע חקלאית

קרקע חקלאית – תמורות ושינויים בעשורים האחרונים

טרם הגעתנו ללב הנושא חשוב לציין שהצטמצמות ענף החקלאות הישראלי אינה מרמזת על גוויעתו אלא מדובר בתהליך טבעי הנובע ממספר סיבות הגיוניות וברורות לחלוטין, נעשה סקירה זריזה בשביל להבהירם:

  • ככלל בעבר שטחים חקלאיים נמצאו סביב הישובים מכיוון שהדבר היה נוח לצורך שינוע הסחורה והנגישות למרכזים מסחריים הסיפקו כלים הכרחיים לעיבוד הקרקע החקלאית. כיום דווקא אזורים אלו מועדים לעומסי תנועה וקשיים בשינוע כאשר מנגד כל האזורים המרוחקים היום הינם בעלי נגישות גבוהה לעורקי תנועה מרכזיים. דבר נוסף הינו העובדה שכיום בפאתי ערים רבות נמצאים אזורי תעשיה הנוטים לזהם את הקרקע החקלאית ולהוריד מערך תפוקתה ומהווים מטרד לענף.
  • הקידמה אינה פסחה על עולם החקלאות וכיום ניתן בפחות שטח קרקע וכוח אדם לגדל גידולים איכותיים על הקרקע החקלאית ביתר מהירות וקלות.
  • הממשלה והרשויות המקומיות תומכות בהעדפה מתקנת לחקלאים הבוחרים לגדל את גידוליהם באזורים מבודדים יותר ומציעים להם תנאים הרבה יותר משתלמים במונחים של מס וניהול הקרקע החקלאית.

נקודות אלו ביחד עם העובדה שהערים בארץ ברובן חוות גידול אוכלוסיה בולט לאורך השנים יוצרים מצב שפעם בתקופה מסויימת מופעלות תוכניות מתאר אשר מטרתם להביא פתרונות לתושבים מבחינת מגורים ובהרבה מקרים תוכניות אלו כוללות סעיפים של שינוי יעוד של קרקע חקלאית בסביבות הישובים, לקרקע המיועדת למגורים. במונח פשוט יותר התוכניות כוללות תהליך של הפשרת קרקע חקלאית.

בשנים עברו תהליך הפשרת קרקעות למכירה היה פשוט יותר ולקח הרבה פחות זמן ממה שהינו לוקח כיום אך גם ההבדלים בשוויה של הקרקע החקלאית לאחר שעברה תהליך שינוי יעוד צמחו בהתאם. בימינו מדובר בהבדל של מאות אחוזים בין שוויה של קרקע חקלאית לקרקע אשר עברה תהליך הפשרה וכעת מיועדת לבניה.

הסיבה לכך שבימינו תהליך הפשרת קרקעות לוקח הרבה זמן הינו המרקם הביורוקרטי שנוצר עם השנים הדורש אישור והסכמה של גופים רבים אשר באופן טבעי לא חפים מפוליטיקה הן ברמה הלאומית והן ברמה המקומית.
בשלב מסוים מתערבים בתהליך גם גורמים חיצוניים כגון ארגונים ירוקים ולוביסטים מטעם יזמים אשר כל אחד מהם מנסה למשוך את החבל לכיוונו ולהשפיע על ההחלטה הסופית אילו חלקות קרקע חקלאית יופשרו ויוסבו למגורים.

עובדות אלו חייבות להילקח בחשבון כאשר מבצעים השקעה בקרקע חקלאית ודורשות תשומת לב ובדיקה מעמיקה של הקרקע להשקעה.

מדיניות השלטונות בנושא קרקע חקלאית

בהתחשב בעובדה שענף הנדל"ן במדינה נתון לפיקוח מאוד קפדני של הרשויות, ישראל נבדלת מאוד ממדינות אחרות בכל הקשור לבניה ושימוש בקרקע.
בעלות על שטח חקלאי אינה מעניקה זכות לבעל הקרקע לעשות בה כרצונו אלא אך ורק על פי יעודה הנוכחי שבמקרה הנל הינו חקלאי. הרשויות מקפידות ביותר בעניין זה ולא חסרים מקרים שבהם בעלי הקרקעות ביצעו בניה בשטח אשר לא יועד לכך וספגו כנסות כבדים ואף מאסר בפועל.

כל עוד חלקת אדמה כלשהי מוגדרת כקרקע חקלאית זה בפועל השימוש היחידי שניתן לעשות בה.
הפיתוח והיזום בארץ מתבסס ברובו על מסמך הנקרא תמ"א 35 אשר אושר בשנת 2005 ומאז מהווה מעיין קו מנחה בכל הנוגע ליעוד קרקעות בישראל. תמ"א 35 נועדה להכווין את הרשויות בארץ בנוגע לפיתוח ושימושים עתידיים של קרקעות עד שנת 2020 תוך שהיא לוקחת בחשבון גידול אוכלוסין והרחבת תשתיות.

עם ההסתמכות הרבה של הרשויות על עקרונות התמ"א 35 נדיר מאוד שמיזם כלשהו קם בניגוד לקווים שהונחו ולכן חשוב מאוד לוודא שהקרקע חקלאית להשקעה אכן נכללת במתאר של התמ"א כשטח המיועד להפשרה עתידית.

השקעות נדל"ן בתחום הקרקע חקלאית בימינו

עם עלייתם של מחירי הדירות והשטחים המיועדים לבנייה יזמים ומשקיעים רבים בתחום הנדל"ן החלו לחפש אפיקים נוספים בתחום הקרקעות להשקעה, רבים החלו להתמקד בקרקעות חקלאיות היכן שהמחירים עדיין שפויים ביחס לשוק.

מכיוון שעל הנייר נראה שמדובר בהשקעה קורצת, התחום נהיה להיט והחל למשוך אליו גם משקיעים פרטיים אשר לעיתים רבות אינם היו משופשפים בתחום הנכסי נדל"ן החם. משקיעים אלו ברבות מן הפעמים סונוורו מההבטחה לרווח גדול וכשלו בביצוע בדיקה מקיפה של הקרקע החקלאית שבה השקיעו ובהערכת שוויה האמיתי וסיכויי הפשרתה. חלק מאותם משקיעים גילו מאוחר מדי שהם שמו את כספם על שטח חקלאי שבמקרה הטוב לא יופשר בעתיד הנראה לעין ובמקרה הפחות טוב יופקע על ידי המדינה לצורך בניית תשתית או פארק לאומי.

מצב זה יצר צורך בשירות מכוון למשקיעים אלו וכך קמו מספר חברות, אשר קרקעות ישראל גאה להיו מהבולטת שבהן, אשר שמו לעצמם מטרה לאתר קרקעות חקלאיות איכותיות להשקעה וללוות את לקוחותיהם לכל אורך התהליך.

קווים בסיסיים להשקעה נכונה בקרקע חקלאית

קרקעות חקלאיות למכירה נמצאות בכל מקום ונשאלת השאלה איך בעצם ניתן להבדיל בין קרקע חקלאית להשקעה "איכותית" לבין קרקע חקלאית אשר מהווה סיכון משמעותי למשקיע.
הדבר הראשון שיש לבדוק זה האם השטח החקלאי הינו בבעלות פרטית ורשום בטאבו או שמדובר בשטח חקלאי המוחכר מהמדינה. העניין חשוב ביותר מכיוון שקרקע חקלאית המוחכרת מהמדינה בדרך כלל תוחזר לבעלותה במקרה של שינוי יעוד והפיצוי יהיה מאוד בסיסי. בהתחשב בעובדה ש-92% מהקרקעות החקלאיות במדינת ישראת בפועל מוחכרות מהמדינה, קל מאוד ליפול על קרקע כזו.

הדבר השני שחשוב לבדוק הינו מצבה של הקרקע בתמ"א 35. כבר פירטנו מקודם במה מדובר ורק נדגיש שסיכויי ההפשרה של קרקע חקלאית המוגדרת בתמ"א 35 כמיועדת לפיתוח עתידי גבוהים משמעותית.
נתון נוסף שמומלץ לשים אליו לב הוא מרחקה של הקרקע החקלאית המדוברת ממושב עירוני כלשהו כאשר נקודת ההנחה, אשר הוכיחה את עצמה פעמים רבות בעבר, הינה שקרקעות חקלאיות הממוקמות בקרבת אזור מגורים קיים הינם בעלות פוטנציאל גבוהה יותר לעבור תהליך שינוי יעוד ביתר מהירות. הנחה זו נתמכת גם על ידי המתאר המצויין בתמ"א 35.

פרטים נוספים שאף פעם לא מזיק לבדוק הם נתוני גידול האוכלוסייה בישוב הקרוב ונתוניו הכלכליים אשר יכולים לרמז על האטרקטיביות של המקום.
קיומם של מיזמים בתחום התעבורה והתעסוקה באזור יכולים להעיד על כיוון נשיבת הרוח ועל כדאיות ההשקעה, דברים אלו ניתן לבדוק בתמ"מ המקומי בערייה או במועצה האזורית.

שילובם של כל הפרטים הללו ביחד, תוך התחשבות במצב הכלכלי והחברתי במשק, יכולים לתת תמונת מצב מאוד מפורטת לגבי אטרקטיביות הרכישה של קרקע חקלאית להשקעה במיקום מסויים.

אף פעם אסור לשכוח שידי הרשויות אינם קלות כל ההדק כשמדובר בשינוי יעוד קרקע ותמיד צריך להיות מוכן לאפשרות שהתהליך יכול לקחת זמן ניכר גם כאשר מדובר בקרקע חקלאית מושלמת להשקעה.
ועם זאת, כאשר שטח חקלאי אכן עובר בסופו של דבר את תהליך שינוי היעוד הרווח למשקיע בהחלט מהווה פיצוי מתוק על ההמתנה.

בסופו של יום – הסולידיות שבקרקע חקלאית להשקעה

אחד הדברים החשובים ביותר שיש לזכור בוגע לתחום השקעות נדל"ן בכלל ובהשקעה בקרקע חקלאית בפרט הינו העובדה שבסופו של דבר מדובר במשהו מוחשי. האדמה לא הולכת להיעלם לשום מקום ואף אחד לא יכול לגנוב אותה, דבר שאי אפשר לקבל בשום אפיק השקעה אחר.

אנחנו בני האדם מאז ומתמיד השקענו באדמה. השקענו בלטפח אותה, השקענו בלעבד אותה והשקענו בלהגן עליה. על האדמה בנינו את בתינו שישמשו לנו קורת גג ומקום בטוח לגדל את ילדינו, מסביבה גידלנו פירות וירקות שישמשו לנו מזון ובגבולותיה הקמנו גדרות בשביל למנוע מאחרים לפלוש אליה.

עובדות אלו לא השתנו לאורך השנים וכנראה שגם לא עומדות להשתנות בעתיד.
רכישת קרקע חקלאית מתאימה לאנשים הניחנו בסבלנות ובחזון. זו היא אינה השקעת בזק בסיכון גבוהה אלא השקעה סולידית לתווך זמן בינוני-ארוך.

אנו בחברת קרקעות ישראל נשמח ללוותכם במסע המרתק הזה ומזמינים אותכם ליצור עימנו קשר כאשר תרגישו מוכנים לכך.

פייסבוק
גוגל+
טוויטר
לינקדאין
וואטסאפ
אימייל
קרקע חקלאית

טיפים נוספים​

למידע נוסף, ולתיאום פגישה התקשרו 03-7754012, או השאירו פרטים: