מילון מונחים

אדמת מנהל

אדמה בבעלות מדינת ישראל או קק”ל. רוכש קרקע המוגדרת כמנהל בעצם חוכר את הקרקע לתקופה המוסכמת בחוזי החכירה אך המדינה נשארת הבעלים של הקרקע מה שמוריד באופן טבעי את רמת הכדאיות של רכישה קרקע המוגדרת כמנהל. כ 93% מהקרקעות בישראל הן אדמות מנהל. הרוב המוחלט של המשקיעים וסוחרי הקרקעות מעדיפים את האופציה של קרקעות בבעלות פרטית המכונה טאבו.

גוש חלקה

כל פיסת קרקע בישראל מצוינת באמצעות מספור ורישום של גוש וחלקה. הגוש הוא יחידת הרישום הגדולה יותר וכולל בתוכו מספר חלקות.

הסכם שיתוף

הסכם משפטי שנרשם בלשכת רישום מקרקעין, ומיועד להסדרת בעלות משותפת על קרקע. הסכם שמסדיר את היחסים בין בעלי הזכויות על הקרקע ואת אופן ניהול הקרקע וקבלת ההחלטות עליה (בדרך כלל מנוהל על פי רוב).להסכם שתוף מצורף בדרך כלל תשריט חלוקה המראה את מיקומו וחלקו היחסי של כל בעלים בחלקה. סעיף קלאסי בהסכם.

הפשרה

מילת הקסם של עולם הקרקעות החקלאיות. תהליך בו משתנה יעוד של קרקע מחקלאות לבנייה (כל סוגי המגורים, מסחר תעשייה, מלונאות ועוד).

ועדה מקומית

מכינה ויוזמת תכניות מתאר בתחום מרחבה (תכניות מתאר מקומיות). ממליצה על אותן תכניות לוועדה המחוזית. מאשרת תשריטי איחוד וחלוקה. האחראית על גביית היטל ההשבחה.

הסכם קומבינציה

הסכם שבו בעלי הקרקע מציעים לקבלן בעלות על הקרקע שלהם בדרך כלל לאחר הפשרה, בתמורה למספר מסוים של דירות(המהווה את אחוז הקומבינציה) אותם הקבלן יבנה על אותה קרקע. אותם דירות יחולקו באופן יחסי לבעלי הקרקעות כל אחד לפי הבעלות היחסית שלו באותה בקרקע. לדוגמא: אדם המחזיק בקרקע עם 10 זכויות בנייה מגיע להסכם קומבינציה עם קבלן בשיעור של 40%.בצורה פשוטה הקבלן מקבל את הקרקע והבעלים מקבל 4 דירות (ברגע שהקבלן מסיים לבנות) שמהווים 40% מ 10 זכויות בנייה. מטרתם של בעלי הקרקעות להגיע לשיעור אחוז קומבינציה גבוה ככל האפשר.

איחוד וחלוקה

תהליך המתבצע בדרך כלל עם הפשרת הקרקע בו נעשה איחוד של כל המגרשים וחלוקתם מחדש בהתאם לזכויות של התכנית הנלוות. לוועדה המקומית יש סמכות לאשר את תכנית איחוד וחלוקה באופן כפוי על בעלי הקרקע במקרה של ריבוי בעלים על מנת למנוע חוסר הסכמה ביניהם.

הפקעה

בעת הפשרה של קרקע חקלאית הרשות המקומית מפקיעה אחוז מסוים הקרקע לטובת שימושים ציבוריים כגון: דרכים, שטחי מעבר ושטחים ירוקים. הרשות המקומית יכולה להפקיע עד 40% מהשטח ללא פיצוי. במקרים מסוימים הפקעה יכולה להגיע לשיעור של 60%-70% מהשטח.

שטח נופש אינטנסיבי

שטח המיועד לטובת בריכות שחייה, פארק מים, גני אירועים, גן חיות, חוות סוסים, אזורים להתקהלות והתכנסות, ספורט אתגרי, שטחי ספורט בתשלום. שטח שאמור להיות מרוחק מאזורי מגורים עקב אותם שימושים מותרים בו.

תמ”א 35

תכנית מתאר ארצית המגדירה את האזורים המיועדים לפיתוח עירוני (הרחבת אזור המגורים והמסחר של כל היישובים בארץ), אזורים המיועדים לשימור(שטחים פתוחים ירוקים) אזורים בו אמורים לקום אזורי תעשייה וכן הלאה.

מס רכישה

במסגרת זכות מקרקעין יהיה הרוכש חייב במס רכישת הקרקע. החל מ 01/08/13 מס הרכישה בקנייה של קרקע חקלאית עומד על 6% וכאמור מוטל על רוכש הקרקע.

מס התנגדויות

כל הרואה עצמו נפגע על ידי התכנית רשאי להגיש את התנגדותו למוסד התכנון שהפקיד את התכנית. ההתנגדות תהיה מנומקת ותוגש בליווי תצהיר החתום בפני עורך דין. ניתן להגיש את ההתנגדות תוך חודשיים מיום הפקדתה. במידה ולא הוגשו התנגדויות במהלך 60 הימים התכנית תאושר תוך 30 ימים. אין בישראל תכניות שאין עליהן התנגדות מצד גומרים כאלו ואחרים.

קרקע חקלאית

חלקת קרקע המיועדת לצורכי חקלאות בלבד. השימוש המותר בקרקע מוגדר על ידי רשויות התכנון והבנייה.

שטח נופש אקסנסיבי

שטח המיועד לטובת גני משחקים, חורשות ויער פארק, שטחים חקלאיים, פינות לפיקניק, דרכים להולכי רגל ולרוכבי אופניים. אמור להבטיח בילוי שקט בחיק הטבע, ולאפשר פעילות ופנאי בשטח פתוח עם פיתוח מינימלי.

תב”ע

תכנית בניין ערים. עושה סדר ומגדירה את הייעוד של קרקעות. לכל תב”ע מצורפת מפה או תשריט המייעד את השימוש של כל הגושים והחלקות (מגורים, תעשייה ומסחר, לוגיסטיקה שטחים ירוקים ועוד) . בתשריט המצורף לתב”ע ניתן למצוא את ייעוד הבניה של כל שטח ושטח כגון (בנייה רוויה, צמודי קרקע ועוד).

מ 6

תכנית מתאר מחוזית שאושרה באוקטובר 2012 וקובעת את מאפייני הפיתוח של מחוז חיפה ומטרפולין חיפה והצפון. קובעת הוראות לעניין יעודי הקרקע תוך שמירה על ערכי טבע, נוף ומורשת, איכות הסביבה, קרקע חקלאית ושטחים פתוחים והבטחה של פיתוח בר- קיימא למען הדורות הבאים.

ועדה מחוזית

לכל מחוז קיימת ועדה מחוזית לתכנון ולבניה ובראשה יושב הממונה על המחוז מטעם משרד הפנים. מפקידה ומאשרת תכניות מתאר מקומיות, ודנה בהתנגדותן. הועדה הכי חשובה ומרכזית בכל הקשור לקרקעות חקלאיות.

מושע

קרקע בבעלות משותפת במגרש המתפרסת על כל המגרש כשלכל אחד מהבעלים הרשום חלק יחסי מוגדר מתוך שטח החלקה.

מס שבח

מס שמשלם מוכר הקרקע לידי המדינה. המס מוטל על הרווח שעשה המוכר שהוא ההפרש בין מחיר המכירה הנוכחי למחיר הקניה המקורי. למס השבח סעיפים רבים ותלוי בגורמים שונים ובמקרים מסוימים יכול להשפיע על כדאיות המכירה. רצוי להתייעץ עם שמאי או עורך דין המתמחים במקרקעין.

סעיף 197

בגדול סעיף המאפשר תביעת פיצויים לאור פגיעה במקרקעין. על מנת לזכות בפיצויים על התובע להוכיח שהפגיעה במקרקעין עוברת את גבול הסביר.

שטח מטרפוליני

שטח בעל חשיבות מקומית המיועד בעיקרו לפעילות נופש, פנאי וספורט בשטחים פתוחים לעיבוד חקלאי, וכן למטרות משלימות ותואמות של בינוי גובל.