הפשרת קרקע חקלאית – מטרה ריאלית או חלום פרוע?

מה זה בעצם הפשרת קרקע חקלאית?

הפשרת קרקע הינו כינוי כולל לתהליך של שינוי יעודה של קרקע מסוימת, במקרה שלנו חקלאית, לקרקע המיועדת לבנייה (מגורים או מסחר). שינוי יעוד זה בפועל מתבצע לאחר הגשת תוכנית לוועדה המקומית ומשם מתחיל תהליך העובר שלבים רבים לצורך אישור או דחיית התוכנית להפשרת קרקע חקלאית למכירה.

נתונים חשובים שיש להתחשב בהם לצורך בדיקת סיכויי הפשרת קרקע חקלאית

תוכנית המתאר הארצית – תמ”א 35

בהערכת סיכוי הפשרת קרקע חקלאית, ישנם מספר מקומות מכריעים שצריך לבדוק. המוביל ביניהם הוא תמ”א 35, תוכנית המתאר הארצית לתכנון ופיתוח, אשר מהווה את הקו המנחה המרכזי לתוכניות הפיתוח בארץ.

• חשיבות התוכנית בהחלטות פיתוח במדינה.
• השפעת התוכנית על הערכת הסיכוי לפשרת קרקע.
• תמ”א 35 כגורם מרכזי להחלטות בניה ופיתוח.

תוכנית המתאר המחוזית

תוך כדי שנבקש להבין את ההשפעות המקומיות על קרקע חקלאית מסוימת, אנו מגלים שתוכנית המתאר המחוזית מהווה את הגורם החשוב הבא ברשימה. היא פועלת תחת קורת הגג של תמ”א 35, אך עם יתרון מרכזי: התמקדות בפיתוח האזורי.

• מקור הסמכות: פועלת תחת תמ”א 35, אך עם סמכות משל עצמה.
• התמקדות אזורית: פועלת לפי הצרכים והמגמות המקומיות במחוז הרלוונטי.

בדיקתם והשוואתם של שתי תוכניות אלו יכולות לתת נתונים רבים לגבי סיכויי הפשרת הקרקע החקלאית המבוקשת ולייצור תמונה שלמה יותר לגבי כדאיות הקרקע להשקעה.

מקורות מידע נוספים להערכת סיכוי הפשרה

מעבר לתמ”א 35, קיימים מקומות נוספים המספקים מידע אודות סיכויי הפשרת קרקעות, אשר יכולים לשלוט במהלך ובהחלטות שבאופן ישיר משפיעות על ההשקעה.

• משרד הוועדה המקומית: לתוכניות הפיתוח הפרטניות לאזור.
• משרד הפנים והשיכון: להבנת מגמות האכלוס.
• מנהל מקרקעי ישראל: למידע על השטחים השונים במדינה.

משך זמן תהליך הפשרת קרקע חקלאית

אנחנו חיים בעולם שהשינויים בו קורים מהר והצפיות שלנו בהתאם. מסחר מט”ח, השקעות בבורסה ומשחקי מזל אלו ענפים שהשינויים בהם מתרחשים מהיום למחר.

חשוב מאוד לרוכש קרקע חקלאית להשקעה להגיע בידיעה שמדובר בהשקעה לתווך הבינוני-ארוך! השינויים אינם מתרחשים מהר וגם כאשר היינם מתרחשים ההליך פיתוח יכול להמשך שנים מספר כאשר בפועל אין אפשרות לתת דד-ליין לתהליך הפשרת קרקע חקלאית.

ברכישת קרקע חקלאית “מושלמת” אשר עוברת את כלל תנאי הסף להפשרה ונמצאת בתהליך דיונים מתקדם בעניין הפשרתה, יכולה להביא תשואה בטווח שבין 5-10 שנים מרגע רכישתה.

התודעה לסבלנות ולהתמודדות עם האתגרים

הנקודה החשובה להדגשה היא שרכישת קרקע חקלאית להשקעה היינו עיסוק לאנשים הניחנו בסבלנות, ההשקעה בקרקע חקלאית אשר נרכשה בתבונה היינה השקעה סולידית אז ההתקדמות היינה איטית – בעיקר עקב סחבת בירוקרטית ולכן יש להמתין בסבלנות ולנקות בפעולות היעזרו בהאצת תהליך הפשרת קרקע חקלאית.

בשביל מה בכלל התהליך הזה הכרחי?

בניגוד למדינות אחרות, במדינת ישראל יש פיקוח ממשלתי מאוד קפדני על שוק הנדל”ן. אין בעלות מוחלטת של שום גוף פרטי על שטחי אדמה אלא בהתאם למדיניות של הגופים האחראיים על כך.

העובדה שאדם מסוים רכש בעלות על קרקע מסוימת אינה מעניקה לו זכויות לעשות בה מה שמתחשק לו אלא אך ורק בהתאם ליעוד שהמדינה החליטה. בעקבות כך אם חלקת אדמה כלשהי מוגדרת כקרקע שיעודה חקלאי משמע שהדבר היחיד שבעלי הקרקע יכולים לעשות על חלקה זו זה לעבד אותה ולהצמיח בה גידולים חקלאיים.
כל שימוש אחר היינו בפועל עבירה על החוק וככלל גורר אחריו תביעות וקנסות כבדים.

עקב מדניות זו נוצר מצב שקרקע חקלאית היינה זולה משמעותית מקרקע המיועדת לבניה מכיוון שאפשרויות ניצול הקרקע הינם מוגבלות מראש והביקוש אינו כזה גדול, ומצד שני קרקע המיועדת לבניה הינה יקרה ביותר מכיוון שהיא אוגרת בתוכה את הפוטנציאל להקמת מיזם נדל”ן אשר יכול להכניס סכומי כסף מאוד נכבדים ליזמיו.

ההשפעה של דרישות הבניה על השקעה נכונה

כאשר עולה הצורך והדרישה לקרקע זמינה לבניה גוברת, הרשויות המקומיות מקדמות הליך של הפשרת קרקע חקלאית התשמש כבסיס להתרחבות הישוב ויצירת מאגרי דירות היענו על הצורך.
כאשר תהליך זה מתרחש בעל הקרקע החקלאית נהנה מעלייה מטאורית בערכה של הקרקע בבעלותו.

חשוב לזכור שמטרת הפשרת קרקע חקלאית אינה להעשיר את בעליה אלא תוצאה ישירה מהצורך לקרקע זמינה לבניה ולכן יש להתחשב בצרכי השוק העתידיים באזור כאשר קונים חלקה מסויימת ולא להניח שהתהליך פשוט יקרה מעצמו.

אנחנו בחברת קרקעות ישראל מתמחים באיתור קרקעות חקלאיות בעלות פוטנציאל גבוהה ומזמינים אתכם ליצור קשר עם נציגינו לקבלת מידע נוסף.